Le décret n° 2026-310 du 24 avril 2026 (publié au JO du 25 avril 2026, entrée en vigueur le 26 avril 2026 sans délai de grâce), pris en application de la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 dite « narcotrafic », impose aux professionnels de l'immobilier de nouvelles obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT). Entré en vigueur sans période transitoire, il concerne dès aujourd'hui l'ensemble des agences immobilières, agents commerciaux, négociateurs, mandataires et syndics exerçant en France. Cet article fait le point sur ce qui change concrètement, qui est concerné, ce que vous risquez en cas de manquement et comment vous mettre en conformité rapidement.
Le contexte : pourquoi un nouveau décret en 2026 ?
Depuis la cinquième directive anti-blanchiment européenne (2018/843), le secteur immobilier figure parmi les professions « assujetties » au titre des articles L.561-2 et suivants du Code monétaire et financier. En pratique, jusqu'en 2025, le degré d'application effective de ces obligations restait très inégal : les contrôles DGCCRF étaient peu fréquents, les sanctions rares, et nombre d'agences se contentaient d'une vigilance minimale.
Trois facteurs ont changé la donne en moins de douze mois :
- La loi dite « narcotrafic » du 18 décembre 2025, qui a renforcé l'arsenal juridique français contre l'utilisation de l'immobilier pour blanchir des fonds issus du trafic de stupéfiants ;
- La publication, par le service Tracfin, de lignes directrices sectorielles spécifiquement consacrées à l'immobilier, qui détaillent les typologies de soupçon attendues (espèces, prête-noms, valorisations atypiques, opérations transfrontalières) ;
- La parution du décret n° 2026-310 du 26 avril 2026, qui rend opérationnelles ces évolutions et durcit les modalités de contrôle par la DGCCRF.
À retenir. Le décret 2026-310 n'est pas une inflexion technique : il marque un changement de paradigme. Les autorités françaises font désormais de la conformité LCB-FT du secteur immobilier une priorité politique assumée, dans la continuité du plan national de lutte contre le narcotrafic annoncé par le ministère de l'Intérieur fin 2025.
Ce que change le décret 2026-310
Sans entrer dans le détail des renvois croisés du Code monétaire et financier, on peut résumer l'apport du décret en cinq évolutions principales :
1. Un profilage de risque obligatoire et individualisé
Chaque professionnel devait déjà construire une cartographie des risques au titre de l'article L.561-4-1 du CMF. Le décret 2026-310 impose désormais que cette cartographie soit adaptée au profil concret de chaque client et de chaque opération, avec des critères explicites : typologie du bien, géographie, mode de financement, structure juridique des parties, statut PPE éventuel, montant de la transaction, présence d'espèces ou d'actifs atypiques.
2. Un registre de vigilance horodaté et opposable
Toute opération doit faire l'objet d'une fiche de vigilance datée, signée et conservée pendant cinq ans après la fin de la relation d'affaires. La nouveauté : ce registre doit pouvoir être produit « immédiatement » lors d'un contrôle, sous forme électronique structurée. Un cahier Excel non daté n'est plus considéré comme un registre conforme.
3. La désignation formelle d'un correspondant Tracfin
Toute structure de plus d'un salarié doit désigner par écrit un correspondant Tracfin, dont les coordonnées sont communiquées au service. Ce correspondant est la seule personne autorisée à transmettre une déclaration de soupçon via la plateforme ERMES. La désignation et ses mises à jour doivent être traçables.
4. Une formation continue effective et documentée
L'article L.561-34 du CMF impose une formation initiale et continue de l'ensemble du personnel. Le décret 2026-310 précise que cette formation doit être traçable, datée par apprenant, et adaptée à son profil (dirigeant, négociateur, gestionnaire, mandataire). Une simple feuille d'émargement collective n'est plus considérée comme suffisante.
5. Un dispositif d'alerte interne
Les structures de plus de cinquante personnes doivent mettre en place un canal d'alerte interne permettant à un salarié de signaler confidentiellement un soupçon au correspondant Tracfin, sans que ce signalement ne puisse remonter au client concerné — sous peine de constituer un délit de divulgation (« tipping-off ») prohibé par l'article L.561-18 du CMF et réprimé par l'article L.574-1 du CMF (amende pénale de 22 500 €). À ne pas confondre avec l'article L.561-19 qui traite de l'immunité civile et pénale du déclarant de bonne foi.
Qui est concerné par le nouveau dispositif ?
Le décret reprend, en l'élargissant, le périmètre de l'article L.561-2, 8° du CMF. Sont concernés :
- Les agences immobilières titulaires de la carte professionnelle T (transaction) ou G (gestion), pour l'ensemble de leurs collaborateurs ;
- Les agents commerciaux habilités par une carte professionnelle, qu'ils exercent en personne physique ou via une structure (EI, EURL, SASU) ;
- Les négociateurs salariés et mandataires rattachés à une agence titulaire ;
- Les syndics de copropriété et administrateurs de biens, dès lors qu'ils interviennent dans des opérations de cession, d'achat ou de gestion de biens d'une valeur supérieure aux seuils réglementaires ;
- Les marchands de biens, dans la mesure où leur activité comporte l'achat-revente de biens immobiliers à titre habituel.
En revanche, restent en dehors du champ du décret 2026-310 les notaires (qui relèvent d'un régime distinct fixé par le Conseil Supérieur du Notariat), les banques (régies par l'ACPR) et les plateformes de financement participatif immobilier (régies par l'AMF).
Les six nouvelles obligations à intégrer dans vos process
Obligation 1 — Identifier votre client et son bénéficiaire effectif
Avant toute entrée en relation d'affaires, vous devez recueillir et conserver : la pièce d'identité du client, un justificatif de domicile de moins de trois mois, et — pour les personnes morales — l'identification du bénéficiaire effectif (toute personne physique détenant plus de 25 % du capital ou des droits de vote). Ces éléments sont opposables : une simple photocopie illisible ou périmée ne suffit pas.
Obligation 2 — Vérifier l'origine des fonds
Pour toute opération supérieure à 10 000 €, vous devez documenter l'origine des fonds : vente d'un bien antérieur, prêt bancaire, donation, revenus professionnels, etc. Les justificatifs doivent être cohérents avec le profil du client. Une incohérence non éclaircie constitue un facteur de soupçon en soi.
Obligation 3 — Évaluer le profil de risque
Pour chaque opération, vous devez attribuer un niveau de risque (faible, standard, élevé) en croisant : type de bien, géographie, mode de financement, profil du client, montant. Un niveau de risque élevé déclenche une vigilance renforcée — informations complémentaires, surveillance continue, décision écrite du dirigeant.
Obligation 4 — Détecter les opérations suspectes
Vos collaborateurs doivent être formés à repérer les typologies décrites par les lignes directrices Tracfin de janvier 2026 : usage d'espèces, prête-noms, valorisations très éloignées du marché, structuration en plusieurs opérations pour rester sous les seuils, intervention de pays à risque, urgence anormale, refus de coopérer.
Obligation 5 — Déclarer le soupçon à Tracfin
En présence d'un soupçon — et non d'une preuve —, votre correspondant Tracfin doit déclarer l'opération via la plateforme ERMES avant son exécution si possible, sinon immédiatement après. La déclaration de soupçon couvre le déclarant : vous ne pouvez être poursuivi pour bonne foi (article L.561-22 du CMF). Inversement, le défaut de déclaration vous expose à des sanctions.
Obligation 6 — Conserver les preuves
Toutes les pièces et analyses sont à conserver pendant cinq ans après la fin de la relation d'affaires (article L.561-12 du CMF). Le décret 2026-310 précise désormais que la conservation doit être numérique, structurée, horodatée et produire un journal d'accès traçable.
Le bon réflexe. Constituez un dossier de conformité numérique unique par opération, agrégeant : copie d'identité, justificatifs, analyse de risque datée, décision d'entrée en relation, et le cas échéant la trace de l'éventuelle déclaration de soupçon (sans son contenu — qui reste confidentiel par nature).
Sanctions encourues : ce que vous risquez réellement
Le décret 2026-310 n'a pas créé de nouvelles sanctions : il a renforcé l'effectivité de celles qui existaient déjà. Les contrôles DGCCRF, jusque-là rares, sont désormais planifiés à grande échelle sur le périmètre immobilier, avec un objectif annoncé de plus de 2 000 contrôles sur l'année 2026.
Sanctions administratives et pénales en vigueur :
- Jusqu'à 5 000 000 € d'amende administrative — ou 2× l'avantage retiré du manquement lorsqu'il peut être déterminé — prononcée par la Commission Nationale des Sanctions (CNS) sur saisine de la DGCCRF (article L. 561-40 du CMF) ;
- 5 ans d'emprisonnement et 375 000 € d'amende pour le blanchiment simple (article 324-1 du Code pénal), ou 10 ans d'emprisonnement et 750 000 € d'amende pour le blanchiment aggravé (article 324-2 du Code pénal) — l'aggravation s'appliquant systématiquement lorsque l'infraction est commise en utilisant les facilités que procure l'exercice d'une activité professionnelle, hypothèse directement applicable à un professionnel de l'immobilier qui se rendrait complice ; l'amende pouvant être portée jusqu'à la moitié de la valeur des biens ayant fait l'objet des opérations de blanchiment ;
- Retrait de la carte professionnelle (carte T) prononcé par la CNS, et interdiction temporaire d'exercice jusqu'à 5 ans pour les dirigeants comme pour les collaborateurs impliqués personnellement (article L. 561-40, I, 4° du CMF) ;
- Publication des décisions de sanction par la CNS sur le site du ministère de l'Économie (economie.gouv.fr) — avec l'impact réputationnel correspondant.
Une distinction est essentielle : les sanctions ne visent pas l'existence d'opérations de blanchiment (qui peuvent passer à votre insu), mais l'absence de dispositif de prévention. Autrement dit : ce que la DGCCRF vous reprochera, ce n'est pas d'avoir laissé passer un dossier suspect, mais de ne pas avoir mis en place les procédures qui auraient pu le détecter.
Comment vous mettre en conformité en 30 jours
Voici une feuille de route concrète, ordonnée par priorité opérationnelle.
Semaine 1 — Diagnostiquer
- Recensez vos clients actifs et leurs justificatifs disponibles.
- Identifiez vos lacunes principales (justificatifs manquants, absence de cartographie, registre tenu sur papier…).
- Désignez par écrit votre correspondant Tracfin et communiquez sa nomination à l'ensemble de l'équipe.
Semaine 2 — Former l'équipe
- Inscrivez tous vos collaborateurs à une formation LCB-FT documentée. La formation Tracfin Academy (1h30, 11 modules) est conçue pour répondre exactement aux exigences du décret : traçabilité par apprenant, adaptation au profil et attestation horodatée avec QR code de vérification.
- Vérifiez que la formation est déductible des 14 heures obligatoires de la loi ALUR.
Semaine 3 — Outiller
- Mettez en place un registre KYC électronique avec horodatage, journal d'accès et conservation chiffrée.
- Construisez votre cartographie des risques et faites-la valider par le dirigeant.
- Préparez un modèle de fiche de vigilance pour chaque opération.
Semaine 4 — Industrialiser
- Intégrez le contrôle LCB-FT dans votre process commercial standard (avant signature du mandat, avant compromis, avant acte).
- Mettez en place une revue mensuelle des dossiers ouverts par le correspondant Tracfin.
- Préparez un « dossier de contrôle prêt à l'emploi » regroupant cartographie, registre, attestations et procédures — à présenter directement en cas d'inspection.
Astuce d'expert. N'attendez pas un contrôle pour documenter. La constitution rétroactive d'un dossier de conformité est très difficile : justificatifs manquants, datations imprécises, témoignages contradictoires. Une plateforme numérique qui horodate chaque action au moment où elle est réalisée est votre meilleure protection.
Questions fréquentes
Le décret 2026-310 prévoit-il une période transitoire pour les agences existantes ?
Non. Le décret est entré en vigueur le 26 avril 2026 sans grâce, c'est-à-dire sans délai d'adaptation. Les agences non conformes sont, depuis cette date, susceptibles d'être contrôlées et sanctionnées.
Mon agence n'a jamais eu de contrôle DGCCRF. Suis-je vraiment exposé ?
L'absence de contrôle passé n'est pas un indicateur fiable du risque futur. La DGCCRF a annoncé un plan de contrôle massif du secteur immobilier pour 2026, qui couvrira l'ensemble du territoire, y compris les structures de petite taille. Les premières sanctions médiatisées sont attendues au second semestre.
Suis-je responsable des manquements d'un agent commercial qui travaille pour mon agence ?
Oui. La carte professionnelle T ou G qui couvre l'agent commercial engage le titulaire. Vous êtes responsable de la formation, de l'encadrement et du contrôle de ses pratiques. Un agent commercial non formé est une faille directe dans votre dispositif.
Que faire si je découvre a posteriori qu'une opération passée aurait dû être déclarée ?
Il est toujours possible de transmettre une déclaration complémentaire à Tracfin, même rétroactivement. Le fait de régulariser de bonne foi est un facteur d'atténuation en cas de contrôle. À l'inverse, le silence persistant après prise de conscience est aggravant.
Une formation en ligne est-elle suffisante au regard du décret ?
Oui, à condition qu'elle soit traçable, individualisée par apprenant, adaptée à son profil, datée et qu'elle délivre une attestation vérifiable. La Tracfin Academy a été conçue spécifiquement pour répondre à ces exigences.
En résumé
Le décret 2026-310 transforme une obligation jusqu'ici largement formelle en une obligation opérationnelle, contrôlée et sanctionnée. La fenêtre d'action est aujourd'hui : dans six mois, les premières sanctions publiques sont attendues et le marché aura intégré que la conformité LCB-FT est devenue un sujet de survie commerciale. Les agences qui s'organisent dès maintenant prennent une longueur d'avance et s'épargnent un stress réglementaire majeur.
Pour aller plus loin, consultez notre guide dédié à la cartographie des risques d'une agence immobilière et notre méthode pour rédiger une déclaration de soupçon Tracfin.
Tracfin Academy
Équipe pédagogique
Tracfin Academy publie chaque semaine des analyses et des modes opératoires destinés aux professionnels de l'immobilier soumis aux obligations LCB-FT. Tous nos contenus sont relus par des praticiens de la conformité.